Auch im Stadtgebiet Kerpen gibt es immer mehr sog. „Air bnb“-Wohnungen. Mir selbst sind Fälle bekannt, in denen Vermietende ihre Mieter*innen versuchten „loszuwerden“, um den Wohnraum in Airbnb umzuwandeln. Der Grundgedanke von Airbnb mag nicht schlecht sein, wird jedoch leider häufig genutzt um Wohnungen dem freien Wohnungsmarkt zu entziehen und „gut Kasse zu machen“ mit kurzzeitig vermieteten Unterkünften im Speckgürtel Kölns.
Daher stellen sich für mich folgende Fragen:
A) welche Regelungen für die Nutzung von Wohnraum (vormals) als Airbnb-Unterkünfte gibt es (z.B. Bau und planungsrechtlich)?
B) Kann die Verwaltung überprüfen, ob auch weitere Wohnungen in der Form genutzt werden und wenn ja, 1. wie bzw. Welche Voraussetzungen gelten und 2. wird dies getan?
C) Welche Möglichkeiten hätte die Stadt Kerpen, Airbnb und andere Formen der Unterkunftsvermietung einzuschränken?
D) Wie ist die Einschätzung der Stadt Kerpen in Bezug auf das Angebot von Airbnb Wohnungen im Verhältnis zum Wohnungsmarkt?
E) Wie schätzt die Kolpingstadt die aktuelle Situation auf dem freien Wohnungsmarkt in Bezug auf Kerpen ein?
F) Wie viele als Airbnb oder Ferien-/Montagewohnung genutzte Immobilien / Wohnungen sind der Stadt Kerpen bekannt? Falls möglich erbitten wir eine Aufschlüsselung nach Stadtteil.
Antwort der Verwaltung
a) Wohnungen (oder Häuser), die bauordnungsrechtlich für Wohnen genehmigt sind, verlieren die Genehmigung, sofern sie dauerhaft (d.h. mehr als 90 Tage im Jahr) als Airbnb Unterkunft genutzt werden. Für diese Wohnungen müsste dann ein Nutzungsänderungsantrag gestellt werden, der aus planungsrechtlichen Gesichtspunkten in aller Regel nicht in reinen bzw. Wohngebieten zulässig wäre, weil durch die Umwandlung in Airbnb Unterkünfte eine gewerbliche Nutzung entsteht.
b) Eine allgemeine Kontrolle, ob Wohnungen unzulässig in Airbnb Unterkünfte umgewandelt werden, ist schon allein aufgrund der zeitlichen Zulässigkeit einer Airbnb Nutzung von bis zu 90 Tagen im Jahr schwierig. Darüber hinaus ist die Ahndung von möglichen Falschnutzungen auch im Hinblick auf die Ermittlung der richtigen Adressaten schwierig, weil ggf. nicht die Eigentümer, sondern Mieter die Falschnutzung betreiben. Diese sind der Bauaufsicht nur gelegentlich bekannt und auch auf der Airbnb Plattform nicht ohne Weiteres zu ermitteln. Eine allgemeine Kontrolle von falsch genutzten Wohnungen erfolgt daher nicht. Konkreten hinreichend begründeten Hinweisen von falsch genutztem Wohnraum geht die Bauaufsicht jedoch im Rahmen ihrer Möglichkeiten nach.
c) Die Kolpingstadt Kerpen kann auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW eine Zweckentfremdungssatzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren erlassen. Damit ließen sich Registrierungs-, Melde- und Genehmigungspflichten für kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb einführen. Bisher haben insbesondere große Städte in Ballungsräumen wie Köln, Düsseldorf und Aachen eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Die Umsetzung der Satzung geht dabei mit personalintensiver Aufstockung der Wohnungsämter einher.
d) Nach Einschätzung des Bauordnungsamtes liegt die Falschnutzung von Wohnungen im nennenswerten Umfang durch Umwandlung in Airbnb Wohnungen bisher in einem eher kleinen bis sehr kleinen Bereich. Beschwerden hierzu liegen kaum vor.
e) Der Wohnungsmarkt in der Kolpingstadt Kerpen ist weiterhin angespannt: Mieten und Grundstückspreise steigen, wodurch der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zunehmend schwierig wird. Deshalb gilt in Kerpen die Mietpreisbremse gemäß §§ 556d–556g BGB und der Mieterschutzverordnung NRW (gültig seit 1. März 2025). Danach dürfen Vermieter:innen bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ergänzend sieht die Verordnung eine Kappungsgrenze vor: In bestehenden Mietverhältnissen dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % erhöht werden. Außerdem gilt eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren, falls Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt und anschließend verkauft werden. Diese Regelungen gelten in allen vom Land NRW als angespannt eingestuften Gemeinden, zu denen auch die Kolpingstadt Kerpen gehört. Die Befristung der Mietpreisbremse wurde bundesrechtlich bis Ende 2029 verlängert.
f) Hierzu kann keine seriöse Schätzung abgeben werden. Zuletzt lag eine Beschwerde zu einer Airbnb Wohnung in Horrem vor. Beschwerden zu sog. Monteurswohnungen liegen immer mal wieder vor. Sie befinden sich eher in den drei Zentren der Stadt Kerpen, d.h. in Kerpen, Horrem oder Sindorf. Oft ist es so, dass nach einer gewissen Zeit die Standorte nach Tätigwerden der Bauaufsicht aufgegeben werden, dann aber an anderer Stelle im Stadtgebiet wieder aufgenommen werden. Da die erneute Falschnutzung meist erst mit Zeitverzug durch Beschwerden bekannt werden, wird das eigentliche Problem mit Zeitverzug nur verlagert.