Sehr geehrter Herr Marner,
wir bitten um Weiterleitung folgender kleinen Anfrage auf kleinem Dienstweg an die zuständige Fachabteilung, mit der Bitte um Beantwortung. Bitte teilen Sie uns überdies mit, ob die gegebenen Informationen vertraulich zu behandeln sind oder öffentlich gemacht werden könnten.
A) Wie schätzt die Stadt Kerpen die Situation auf dem Wohnungsmarkt ein?
B) Vor einigen Jahren wurde eine Quote bezüglich Sozialbauten beschlossen. Wird diese Quote aktuell eingehalten?
C) Falls nein: welche Maßnahmen plant die Stadt Kerpen zur Erreichung dieser Quote?
D) Mir wurde berichtet, dass einige Wohnungen in naher Zukunft aus der „Sozialbindung“ herausfallen. Es ist dann mit einem Anstieg der Mieten zu rechnen. Welche Möglichkeiten hat die Stadt Kerpen, dies zu verhindern (z.B. Verlängerung der Sozialbindung) und welche Voraussetzungen gelten?
E) Wie schätzt die Stadt Kerpen es ein, selbst aktiv in den Wohnungsbau einzusteigen und als Vermieter*in aufzutreten (z.B. perspektivisch / langfristig Weiterentwicklung der BauKo zu „WoBauKo“ (Wohnungsbaugesellschaft ;-))
F) Welche Lenkungsinstrumente hat die Stadt Kerpen um die Situation auf dem freien Wohnungsmarkt zu steuern?
G) Wie bewertet die Stadt Kerpen die Leerstandssteuer? Würde sie aus Sicht der Stadt Kerpen zur Verbesserung der Situation beitragen?
H) Wird der 246e BauGB von der Stadt Kerpen angewandt werden?
I) weiterhin gibt es eine Änderung, die die „Bebauung in zweiter Reihe“ und ähnliche Bauvorhaben für Private erleichtert. Wird die Stadt Kerpen diese Regelung anwenden und wenn nein: wieso nicht?
J) wie schätzen Sie die Erfolgschancen der im Baurecht geänderten Vorschriften für den freien Wohnungsmarkt und eine Verbesserung der Situation ein?
Mit freundlichen Grüßen,
Alessa Flohe
Antwort der Verwaltung
a) Der Wohnungsmarkt in der Kolpingstadt Kerpen ist weiterhin angespannt: Mieten und Grundstückspreise steigen, wodurch der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zunehmend schwierig wird. Deshalb gilt in Kerpen die Mietpreisbremse gemäß §§ 556d–556g BGB und der Mieterschutzverordnung NRW (gültig seit 1. März 2025). Danach dürfen Vermieter:innen bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ergänzend sieht die Verordnung eine Kappungsgrenze vor: In bestehenden Mietverhältnissen dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % erhöht werden. Außerdem gilt eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren, falls Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt und anschließend verkauft werden. Diese Regelungen gelten in allen vom Land NRW als angespannt eingestuften Gemeinden, zu denen auch die Kolpingstadt Kerpen gehört. Die Befristung der Mietpreisbremse wurde bundesrechtlich bis Ende 2029 verlängert.
b) Siehe c)
c) Die Kolpingstadt Kerpen verfolgt eine Quote von 38 % öffentlich geförderten Wohnraums in der Wohnbaulandentwicklung die zurzeit nicht immer eingehalten werden kann. Das Land NRW stellt dem Rhein-Erft-Kreis für 2025 22,8 Mio. Euro für den sozialen Wohnungsbau bereit, doch mit Förderanträgen über etwa 65 Mio. Euro ist die Nachfrage hoch. Die Mittel müssen laut Aussage des Rhein-Erft-Kreises priorisiert vergeben werden, was auch in der Vorlage 324.25 im Sozialausschuss vom 27.05.2025 in aller Ausführlichkeit thematisiert wurde. Trotz positiver Kerpener Neubauzahlen und starkem Investor:inneninteresse bleibt die Situation angespannt, zumal ein erheblicher Rückgang sozial gebundenen Wohnraums bis 2030 erwartet wird. Zudem haben auch andere Kommunen im Rhein-Erft-Kreis Quotenregelungen getroffen, die mit dem besagten Förderbudget nicht erfüllbar sein werden. Die Verwaltung empfiehlt dennoch, die Quote von 38 % beizubehalten, um eine klare Verhandlungsgrundlage zu sichern und hat dem Rhein-Erft-Kreis vorgeschlagen, auch den auslaufenden Sozialwohnungsbestand in Förderentscheidungen einzubeziehen.
d) Wohnungseigentümer:innen können durch Verlängerung und Erwerb Sozialbindungen verlängern bzw. für bestehende Objekte einrichten. Diese Maßnahmen basieren auf den Wohnraumförderrichtlinien NRW, die auch Modernisierungen unterstützen. Der Rhein-Erft-Kreis schreibt als Bewilligungsbehörde alle Eigentümer:innen vor Ablauf der Sozialbindung mit Verweis auf die Möglichkeiten der Verlängerung der Bindung an. Ferner berät die Kolpingstadt Kerpen interessierten Eigentümer:innen aktiv und klärt über die Möglichkeiten der Bindungsverlängerung und des Erwerbs auf. Weiterhin ist festzustellen, dass sich mögliche Mieterhöhung nach Wegfall der Bindung an der Mietpreisbremse orientieren müssen.
e) Perspektivisch gesehen könnte eine städtische Wohnungsbaugesellschaft eine mögliche Option darstellen. Allerdings muss sich die Baugesellschaft erst gründen und personell aufstellen. Danach wird sie vorrangig erst einmal damit beschäftigt sein, dringend benötigte Kita – und Schulbauten sowie andere ebenfalls wichtige städtische Bauten (wie z.B. Feuerwehrgerätehäuser und Sportanlagen) zu realisieren. Ob und inwieweit dann noch Raum bleibt, evtl. das ein oder andere Wohnungsbauprojekt in Angriff nehmen und umzusetzen zu können, lässt sich derzeit nur schwer abschätzen. Es hängt sicherlich davon ab, wieviel Personal in der Baugesellschaft beschäftigt sein wird und welche Baumaßnahmen mit einer höheren Priorität in einem bestimmten Zeitrahmen parallel zu den Wohnungsbauten zu bearbeiten und umzusetzen sein werden. Mit anderen Worten: Der Echtbetrieb der Baugesellschaft muss abgewartet werden und dann wird man genau hinschauen und prüfen müssen, ob noch ausreichende Ressourcen vorhanden sind, das ein oder andere Wohnungsbauprojekt realisieren zu können.
f) Zur Wahrheit gehört in diesem Zusammenhang aber auch, dass die dann festzusetzenden Mieten bei frei finanzierten Wohnungsbauten aus Sicht der Verwaltung zumindest eine Kostendeckung garantieren müssen. Eine Subventionierung der Mieten ist bei der momentan angestrengten Haushaltslage aus Sicht der Verwaltung jedenfalls nicht vertretbar.
g) Da der Wohnungsbau nicht zu den klassischen Kernkompetenzen einer Kommunalverwaltung zählt, aber bereits eine kreisweit agierende Wohnungsbaugesellschaft mit der Erftland existiert, sollte evtl. zur Vermeidung von Parallelstrukturen in den einzelnen Städten überlegt werden, ob die Erftland nicht besser finanziell und personell stärker aufgestockt werden sollte, damit deutlich mehr Neubauten als bislang pro Jahr geplant und realisiert werden können, um so den Wohnungsmarkt in der Region insgesamt ein Stück weit entlasten zu können.
h) Darüber hinaus wird die Verwaltung selbstverständlich bei in Frage kommenden Baugrundstücken nach wie vor Projektentwickler:innen, Investor:innen und Bauträger:innen gezielt ansprechen und darauf hinwirken, deren Interesse auf Kerpen zu lenken, um so, sei es in Form des öffentlich geförderten oder des frei finanzierten Wohnungsbaus dem derzeit überhitzten Wohnungsmarkt ein Stück weit entgegenwirken zu können.
i) Die Kolpingstadt Kerpen nutzt bewährte planungsrechtliche, boden- und flächenpolitische und soziale Lenkungsinstrumente, wie die Bauleitplanung, das Sozialgerechte Bodenmanagement KerpenPlus oder die Quote für den öffentlich geförderten Wohnraum.
j) Die Kolpingstadt Kerpen steht einer Leerstandssteuer derzeit zurückhaltend gegenüber. Während sie potenziell dazu beitragen könnte, Wohnraum besser zu nutzen, ist zu beachten, dass das Wohnraumstärkungsgesetz NRW bereits umfassende Instrumente zur Wohnraumaufsicht und Zweckentfremdungsvermeidung vorsieht. Daher könnte eine Leerstandssteuer inhaltlich zum Teil redundant sein. Zudem nutzt derzeit keine deutsche Kommune eine Leerstandssteuer im engeren Sinn, sodass hier auch keine Vergleichswerte vorliegen. Die Verwaltung beobachtet die Entwicklungen und prüft mögliche Mehrwerte sorgfältig.
k) Da die Gemeinde der Anwendung des „Bauturbos“ nach § 246a BauGB zustimmen muss, wird seitens des Fachamtes 16 für die erste Sitzung des Planungsausschusses 2026 eine entsprechende Beschlussvorlage erstellt werden. Die Beschlussvorlage wird eine Erstbewertung des Amtes 16 zu möglichen „Erfolgsaussichten“ und potentiellen Anwendungsbereichen enthalten.
l) Siehe h)
m) Siehe h)